“BĐS Việt Nam – nhìn lại 20 năm qua”: các thăng trầm và những chuyển biến mới của bất động sản Đà Nẵng

Chuyên mục DNRE bắt đầu loạt bài theo chuyên đề “Bất động sản Việt Nam – nhìn lại 20 năm qua” như Lời mở đầu cho những Chuyên đề tiếp theo, mang tính thời sự hơn và giải pháp chuyên sâu hơn.

Lĩnh vực bùng nổ, đầu tư và buôn bán bất động sản trong Việt Nam còn vô cùng non trẻ và sơ khai tuy nhiên cũng trải qua khá nhiều thay đổi, thăng trầm. Nói về thị trường BDS VN, chúng ta không thể tự giới hạn tầm nhìn 20 năm trở lại. Tuy nhiên xét về tính “thăng trầm”, tính “pháp lý” (sự quan tâm và ảnh hưởng của Nhà nước vào thị trường Bất động sản) thì giới hạn 20 năm (1990-2010) là 1 khoảng đủ không nhỏ để nhận xét xét, nghiên cứu và bình luận. làn gió lần dẫn đầu (1993-1994) Cũng như nhìn lại Thi truong bat dong san da nang 2019 thị trường bất động sản Việt Nam đã có “Cơn sốt lần thứ nhất” - diễn ra trong hai năm (1993-1994), trong đó phân khúc BDS nghỉ dưỡng đặc biệt “sốt” mạnh trong phân khúc Đất và Quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là do nhu cầu địa ốc, đất trong của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở những thành thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ các năm trước khi Luật đất đai (1993) ra đời.

Bất động sản Việt Nam tăng giá

trong thời gian đó quyền sử dụng đất của đơn vị, hộ gia đình và cá nhân chưa được luật pháp quy định và việc chuyển nhượng, mua bán đất đai bị cấm. Bởi vậy các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai của dân cư trong thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán ngầm.
Luật đất đai 1993 có hiệu lực, tác động mạnh mẽ đến thị trường BDS làm thị phần “sốt” mạnh ở phân khúc Đất và Quyền khai thác đất. Đối tượng triển khai vào đất chủ yếu của làn sóng đất lần đầu tiên là những công ty như Epco-Minh Phụng, Tamexco… với vốn vay của ngân hàng và đối tượng đầu tư lần thứ hai là các cá nhân với nguồn vốn đầu tư hầu hết là vốn nhàn rỗi.
Đóng băng lần đầu tiên (1995-1999)

Xem thêm tin tức tại : Cập nhật giá đất Đà Nẵng

Tiếp sau làn sóng là Đợt đóng băng lần thứ nhất kéo dài tại 5 năm (1995-1999) mà nguyên nhân được cho là khi Nhà nước dùng biện pháp hành chính (Nghị định 18) can thiệp vào “Cơn sốt lần thứ nhất” thì một số nhà đầu cơ đã vội bán đất thu hồi vốn trả lại cho ngân hàng.

Cái nhìn toàn cảnh về BDS Việt Nam

Từ đầu năm 2000 đến nay, diễn biến thị trường BDS của Việt Nam khá phức tạp. Nếu như tại 2 năm đầu từ năm 2000 đến năm 2002 giá BĐS giá mềm bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2002 đến 2006 phân khúc BDS nghỉ dưỡng chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt ngay lập tức nhưng những giao dịch của thị phần vẫn “đóng băng”. Đâu là nguyên nhân của tình trạng này và hậu quả của nó tác động đến nền kinh tế ra sao là điều cần chú ý xem.

cơn gió lần thứ hai (2001- 2002) hay Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ
làn gió đất lần thứ hai diễn ra do người đầu tư dự báo và cho rằng chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người triển khai mua đất khắp địa danh tại vùng ven. Theo ước tính của Viện Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, lượng triển khai như thế đạt đến khoảng 6 tỉ USD. Đáng săn đón nó chỉ “chôn” ở đất chứ không tạo ra hàng hóa là địa ốc và các công trình xây dựng khác. Số liệu của Sở Địa chính - nhà ở cho thấy trong hơn 6.000 Ha đất đô thị hóa tại khu vực ven, chỉ có khoảng 10% quy mô có xây dựng hạ tầng, nhà ở! Vi lý do này có thể kết luận sơ bộ rằng nhu cầu của thị trường nhà ở tại làn sóng đất lần thứ hai là nhu cầu ảo và giá bất động sản phần nhiều là giá đầu cơ, chưa phải là giá trị thật. Thị trường “sốt” mạnh tại thị phần giai đoạn như thế chính là Nhà mặt tiền và Đất sản phẩm

Sau 1 thời kì dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia đánh giá, giá bất động sản của VN giai đoạn này đang tại mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả 1 số thành phố không nhỏ của những nước công nghiệp phát triển. Các chuyên gia DNRE cho rằng và đưa ra 1 số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường BDS như sau:

Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai đáp ứng cho sản xuất buôn bán và nhu cầu địa ốc của dân chúng liên tục gia tăng;
Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà ở gia tăng mạnh mẽ;
Do chính sách của Nhà nước về đất đai;
Do nhân tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất;
Và cuối cùng là do thiếu những báo cáo về giá địa ốc.

Nhà đất đi xuống

Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng lần thứ hai (2002 – 2006):

Từ cuối năm 2002 đến 2006 phân khúc BDS nghỉ dưỡng diễn ra trầm lắng, thậm chí “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường BDS năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch nhà đất thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%!

Như vậy, Đợt đóng băng lần thứ hai cũng đã kéo dài tại 5 năm (2002-2006). Khi UBND TP.Hồ Chí Minh ban hành một số biện pháp can thiệp như chỉ thị 05 ngày 15.4.2002 về chấm dứt thí điểm phân lô hộ lẻ, chỉ thị 08 ngày 22.4.2002. Đã làm thị trường nhà đất hạ nhiệt vì "đánh" trúng vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ. Nhưng vì đa số vốn đầu tư này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh toán nợ không xảy ra như lần đầu tiên. Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn không hạ xuống thông qua giá trước khi xảy ra cơn sốt. cơn sốt đất lần thứ ba (2007 -2008)

Không giống như hai lần sốt đất trước này, Dau tu bat dong san Da Nang lần sốt đất đó chú ý mạnh mẽ vào phân khúc căn hộ đẳng cấp và nhà ở biệt thự. Nếu hai cuộc sốt đất trước là do chính sách hành chính của Chính phủ với hai dự luật nhằm tạo điều kiện cho thị trường BDS Việt Nam tăng trưởng thì cuộc sốt đất lần thứ ba cũng khác hoàn toàn về nguyên nhân tác động. DNRE muốn nhấn mạnh một số nguyên nhân chủ chốt :
dẫn đầu, nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào VN tạo nên tăng trưởng kinh tế ấn tượng trong 2003-2007.

Thứ hai, tại năm 2006-2007, có thể đánh giá năm khá huy hoàng đối với thị trường Chứng khoán VN và mọi người đều tham gia cũng như kiếm tiền dễ dàng từ thị phần Chứng khoán. Điều đó tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn của người thắng chứng khoán chuyển dịch sang phân khúc BDS nghỉ dưỡng. Vì là người kiếm lời từ Chứng khoán nên tạo điều kiện cho thị trường cao cấp của BĐS giá mềm “sốt” mạnh.

Cuộc “ngủ đông” tiếp theo

Và thị trường BDS rơi vào “ngủ đông” kể từ 2008 tới nay. Và điều gì đến rồi sẽ đến Chứng khoán lên rồi cũng xuống thê thảm cùng chính sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát của Chính phủ. Nguồn tài chính đổ vào BĐS giá mềm “cạn kiệt”. Thị trường cao cấp đóng băng hoàn toàn, thị trường bất động sản “ngủ đông dài hạn”.